浦安・南行徳・行徳・妙典の不動産スマイルシティーホームのブログ

新築分譲住宅 スマイルタウン欠真間２丁目

※図面と現況が異なる場合は現況を優先とします。

４LDK＋カースペース　　東西線「南行徳」駅徒歩７分
物件税込価格３，９８０万円　　

角地物件の為、日当り・通風良好です!閑静な住宅街でお子様も安心。

詳細は当社までご連絡下さい。
TEL：047-356-5511
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自然体が強い!ルーティングワーク!

節分が過ぎ、２月も半ばにさしかかりました。梅も咲き始め、これからは三寒四温を繰り返しながら、春を迎えます。一年のうちで一番華やかな季節がやってきますよね。待ち遠しい!でも私は花粉症なので天気によってちょっと辛いかもしれません・・

最近のデフレを意識してか、無理に価格を下げている工務店さんが多い中、利益率を下げているわけでもなく、大幅な値引きをしているわけでもなく、いつもと同じ作業をしています。いつもと同じ作業とは、お客様にうそをつかず、見積りもきちんとしていて、現場を整理整頓し、近隣に配慮し、施工に充分に気をつけているということです。無理な棟数を受け付けず、差別化といって無理な工法にも手をつけない。つまり当たり前のことを当たり前のように自然にやっている工務店さんです。
でも、この当たり前のことを当たり前のように繰り返しやるというのが、結構難しいことなんですよね。

野球のイチローのルーティングワークは、誰よりも早く来て、柔軟に時間をかけ準備することだと言われています。やはり大切なことなんですよね。
よく営業でも“凡時の徹底”といって、日常のルーティングワークをしっかりやることが、成績の安定につながるといいます。

人間は飽きるし、新しいことが好きですから。でもこれができれば、口コミを呼び、広告などをしなくても、お客様がどこからともなく、切れることなくやってきます。自然体こそ一番の強さなんですよね。
私もこれに見習い、自然体で仕事を頑張りたいと思います。

ただ、頑張るということ自体が自然体じゃないかもしれませんが・・・

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もう一人の自分の目で見る

昨日はなんだか暑いくらいでしたね。今日はうってかわって本当に寒いですね。寒暖の激しさは体に応えます・・・・・しっかり体調管理しなければ。あなたも風邪を引かないように気をつけてくださいね。
それでは売却に役立つ情報をお届けします。

不動産を売りに出すときの価格を決める。
また売りに出している不動産の値段を下げる。
こうした価格に関する決断の場面があります。
このときに大事なことは「もう一人の自分の目で見る」ということです。どういうことか？

まず「自分の不動産を売りたい」という『売主としての自分』もう一人は「買主の立場で客観的に見ている自分」すなわち『冷静な自分』です。

例えば不動産屋さんから「値段を下げないと厳しいですよ」と言われたとする。しかし『売主としての自分』から見れば。
「えーでも私が気に入って思い入れもあるし、値段下げるの嫌だな～」と思います。
これは当然のこと。

「必ずこの価格でも欲しいっていう白馬の王子様がやってくるわ！！」と思い込む。
これも非常に危険なのです。

そのとき、もう一人の自分である『冷静な自分』の目を持って欲しいのです。
「確かに値段を下げるのはいい気がしない、しかし問い合わせも無いこのままで放っておいたら・・・・今後益々売れにくくなるのは明白だ。」こういう考えができれば、冷静に価格調整をすることが可能です。

また、「もし、自分が今この不動産を買うとしたら『いくらだったら買うかな？』」という評価をしてみることも、『冷静な自分』を失わない方法なのです。

そして「もし、自分が今この不動産を買うとしたら『いくらだったら買うかな？』」という考え方は非常に役に立ちます。

例えば、「過去に売ったと言う事例がない物件」の場合はもちろん経年からの償却をみて売り出し価格を設定する場合もありますが、売主さんの『いくらだったら買うかな？』で出てきた価格が、結局売れる値段だったということはよくあります。ですので、マンションを売るときは「思い入れあるマンションだから出来るだけ高く売りたい」という気持ちは当然あります。

それを否定する必要はありません。

しかし、その一方で「第三者的な冷静な目で」見ることを忘れないでくださいね。
その自分の冷静な目を養っておくためにも電話相談は有効です。

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今年はマイホーム取得に良い環境？

表題のように、今年は、住宅取得に向けた政府の優遇策がテンコ盛り状態です。

「住宅版エコポイント制度」、長期優良住宅の場合は「フラット35」の金利優遇、その他にも、住宅ローン減税や固定資産税、登録免許税、不動産取得税など、さまざまな税制優遇を受けることができます。　

特に「フラット35」の金利優遇はメリット大です。

優遇される金利幅は、当初10年間の金利が▲１％（現在は▲0.3％）。 「フラット35」は、全期間固定金利タイプの住宅ローンで、取り扱っている金融機関によって適用金利は異なりますが、現在は、35年返済で概ね2.8％程度です。これに金利優遇▲１％が加わるため、当初10年間の実質的な適用金利は、1.8％程度になります。

不景気でローンの金利が低いこともあり、マイホームを手に入れる環境としては、“ある一点”を除いて、ますます良くなっています。 “ある一点”とは・・・・・将来の収入に対する不安、雇用に対する不安です。

2009年度上期に全国で競売にかけられた住宅は、去年の同時期と比べて46.3％増、3万件以上に達したとか。競売にかけられる前に、自主的に自宅を売って返済に充てる人も多いそうですが、他人ごとではありません。

現状と将来の家庭の財政状況をしっかり把握してマイホーム取得をするのであれば良いのですが、それをないがしろにして今回の政府の景気対策に乗ってしまうのは、もっともリスクある行動です。 しっかりとしたライフプランを計画されたい方はお気軽にご相談ください。

◇ライフプランを考え住宅購入をする時代へ◇
これからの時代、給与や賞与は年齢を重ねるごとに増加すると思いますか？大方「NO！」もしくは「わからない！？」という声が聞こえてきそうですね。 日本経済が低成長時代の今、人口増加も見込めず社会保障についても、様々な問題が山積しています。一度はお子さまの成長や老後の生活を考えてライフプランを作成し、人生の骨格をイメージすることは大事でしょう。

住宅取得をゴールと考えていませんか？
今後無理なく支払い続けられる借入額を決めるうえで、まずはしっかりとライフプランを考えなければいけないのです。 当社スマイルシティーホームでは、ライフプランシミュレーションを作成しながら、住宅購入をお手伝いしております。 ぜひご相談下さいませ。

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新着情報!!
新築戸建　行徳駅徒歩8分　４LDK＋カースペース2階建て　4,380万円より
新築戸建　南行徳駅徒歩7分　４LDK＋カースペース　3,880万円
新築戸建　南行徳駅徒歩15分　４LDK＋カースペス２台　3,580万円

こちらの情報につきましては全て未公開となります。
お探しのお客様ぜひ一度ご連絡下さい。

住宅って何が高くて何が安いのか？

これは、以前からもちらほらと出てきていた、ユーザー様の声なのですが実は、この段階に入ったということは、マイホームを120％実現する為の出口まで後一歩というところまで来ているということが出来ます。

今回なぜこの「住宅って[調べれば調べるほど]【何が高くて何が安いのか】が分からなくなってしまいます」ということを取り上げたかというと他でもありません。

そして、この謎を解く鍵が実在するのですが、なかなかその鍵を明かしている情報源が無いというのが現状のようです。結果、相談のつもりで各業者と商談し、商談には自社商品を良く見せるテクニックがあるので、そのテクニック上で納得し、本来得られるはずのメリットの一部しか、ユーザーの方々が受けられないという現象が起こってしまっています。

厳密に言うと、この鍵を明かさないから中小工務店は経営不振に陥り大手は不正に手を染めてしまうのですが...では、その「鍵」とは何か、どういったものなのかを今回はお話していきたいと思います。

実はその答えはいたってシンプルなんです。先ほどお話したとおり、この実にシンプルな「鍵」を住宅業界自体が明らかにしないのが様々な問題に繋がっている、ということから紐解いていけば簡単に見つけることが出来ます。

どういうことかというと、この鍵を明かすことは【1件の契約からの利益を減らす結果になる】ということなのです。 これはちょっとマーケティングや経営学の話も絡んでくるので細かくお話すると、ややこしくなってきますが、1件当りの利益を追求しすぎる結果が不正に繋がると考えていただければ、容易に想像がつくことだと思います。簡単ですよね。100円のものを、様々な価値をつけて500円で販売するのは、その価値を明らかにして初めて500円で販売できます。元々100円のものですから、20円は利益と仮定します。そこに様々な価値を付け、その価値を購買者に対しては600円、700円以上の価値があると感じていただけないとまず買っていただけませんので、本体商品は原価80円かもしれませんが、価値を付けるための作業や活動が行われますので、本体原価80円にその分の経費が乗りますので、大方400円位まで膨れます。本当は500円の内400円の経費では上手くは行かないのですが、ここでは簡単にするために、こう考えてください。

例えばプレミアム操作ですね。私も愛用していますが、Ｇショックという時計があります。9,800円や2万円程度で販売されたＧショックに人気プレミアが着いて数十万円になっていたりします。その価値に興味がある方は、元来1万円や2万円程度で販売されていたものでも数十万円を支払って購入するわけです。

この人気プレミアがもしメーカーが操作したものだったとしたら…。人気プレミアがメーカーに直接の利益を生むことは少ないと感じられますが、間接的には大きな利益を生んでいます。とお話すればＧショック普及当初の商品ラインナップと現在のＧショックの価格帯を見れば一目瞭然です。

時計も中身は見えません、見えたところで専門家でしかその仕様や内容を判断することは出来ません。ただ、分かることは、正確に時を刻んでいるかどうか･･･。宅も同じであることにお気づきですか？
ただ、違うのは金額だけ。販売価格の利益率が2割だとすると、100円のもので20円。500円のもので100円。2万円のもので4,000円、住宅だと数百万円ということになります。100円のものに価値を追及する方はそうはいらっしゃらない、しかし100円のものが500円で販売されだすと、そこに「　なぜ？　」という購買者側の疑問が浮かびます。 しかしその疑問を販売者側が解消し納得していただいても利益は100円。これでは1個売れただけでは、だれも生活ができませんのでより多くの方にこの【価値】を知っていただくために更なる費用を投入し多売を行います。もうお分かりですね。

住宅の場合、仮に利益率が同じ2割だったとすると、2,000万円の住宅で400万円が利益となり、1人分の年収をまかなうことが出来ます。会社運営の経費等ありますので年間１棟では会社は回らなくなる。しかし社員数×1.5棟位あれば、経営は可能です。そうなんです、社員数10名なら年間15棟で経営は成り立ちます。

話を振り返ります。1個当り100円の利益を出すためには数万、数百万個の売り上げが必要ですよね。同じ方に繰り返し買っていただいたり、数百万人の方に買っていただけるだけの【価値の明確化】が必要になります。そう考えると、住宅はそれほど【価値の明確化】にこだわるよりも、利益率をあげる方が、優先されるわけなんです。時計に対しても価値観が多種多様あるのに、住宅だけがいかにも多種多様な価値観があり、性質や性能があると感じているのは業界のエゴであって怠慢なのです。そしてこのエゴと怠慢を支えているのはその金額の大きさです。価値の追求に対し放棄したくなる金額だと言えば伝わるでしょうか。お財布の中身と目の前にある嗜好品では、その場で買えるかどうかをしっかり見極めようとするはずです。

しかし、ローンを組むとなるといかがでしょうか。5年ローンでは？7年では？10年では... おそらくですが、5年ローンくらいまでは、より深いところまで【価値の追求】を行うと思います。自動車なんかがそうですね。「　5年くらいでローンを組んで10年乗れれば元が取れるか　」という発想は一部の方だけではないはずです。では、住宅です。35年…。

あなたは、35年後の自分を想像できますか？私には無理です。手帳術や目標達成の成功術なんかではよく『　5年後の自分　』『　10年後の目標　』などという言葉を見聞きしますので、10年後くらいにはこうなっていたいというイメージは浮かべられると思います。

しかし35年後。もう、分からないわけです。そこに年収の5倍や6倍の明細...。分からないことと一旦決めてしまっては、これはもうストレスでしかありません。誰かに任せたくなる。専門としている方に任せたくなる…。 誰かに何かを任せるとどうなるか･･･。それは、主導権がその誰かに移り、その誰かに任せるための費用が必要になるわけです。

では、ググ～っと話を戻します。本題の結論ですが...。「　住宅のことですが【調べれば調べるほど、何が高くて何が安いのか】が分からなくなってしまいます　」の謎を解く鍵。

それは、住宅として見るからそうなってしまいます。スタートはやはり「　住まう　」という視点です。住宅性能しかり、食洗機しかし、床暖房や太陽光発電、お庭やセキュリティ設備しかり...住宅ローンしかりなのです。

全ての軸は「　あなた方ご家族が住まう　」という軸に依存します。しかし、ここがブレてしまう。

では、そこがブレないためにはどうすればよいのか。その方法はいくつかあります。 記録と振り返り、そして第3者の質問者を得るというところが比較的簡単なところです。

後、今すぐにでもはじめられるのが、複数人で情報を共有し意見交換を行うということです。 幸い、インターネットが普及した現代ではその方法はまたあります。

「一生に一度」の買い物ですから妥協したくないといってお金をつぎ込むよりも、【一生に一度】の買い物ですし、現在は100年に一度の不況と呼ばれる時代です。

この時代を味方につけるためにも、一生に一度のために、時間と交流を注いではいかがでしょうか。

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新年明けましておめでとうございます。

本年も皆様の住まいと暮らしが豊かになりますよう、拙い私ですが、感じたことを時には喜怒哀楽を入れながら、自然体でお伝えしていければと考えています。

本年もよろしくお付き合いの程お願いします。

さて、2010年が幕を明けました。今年はどんな年になるのでしょうか？

一昨年のリーマンショック以降、雇用の不安定、デフレと世の中不景気続きで、２番底（もう一度さらに景気が悪くなること）を懸念している人もいますが、私は、“きっと良くなる”と思っています。

私は経済学者ではありませんし、もちろん確証もありません。しかし、他のせいにしたり、マイナス志向で考えることは嫌いで、常に前向き、社員には、常に背伸びをして、つま先立ちで考えろ、かかとに重心を落とすな！すぐに後退するからと無茶なことばかり言っています。

そういう私でも、へこむ時はあります。

でもこの新年明けだけは、どんなに辛くとも前向きな気持ちに自然となるから不思議ですよね。まだ始まったばかりですから何となくウキウキします。

初詣は何を祈ろうかな、初夢は何を見るのかなんてこの歳になっても考えてしまいます。でも一番は健康であることですよね。身体が健康でなければ、何も考えることはできないし前へ進む勇気が出てきません 。

会社の業績がどうのというより、昨年は社員全員が病気や怪我もなく１年を無事過ごすことができたことが一番良かったことです。今年もまずは社員全員の、そしてその家族全員の健康を祈ることにしましょう。

今年もあとわずかです。

我が社は、この激動の１年をうまく乗り切れることができました。

こんな変化に富んだ１年は私の不動産業界歴の中では、初めての体験でした。

我が社は設立して11年の弱小企業ですが、新しい不動産仲介ビジネス実現に向け日々努力し、改革し、変化できたことが良かったと思います。

またこの１年多くの方々から、暖かい声援と、ご協力を頂いたことは大きな原動力になりました。

まだまだやらなくてはいけないことが山積みで、焦るばかりですが、ここで一息ついて、現状を見つめ直していきたいと思います。

本当の意味での不動産仲介業のあるべき姿は何なのか？

当社に不足しているものはなんのか？ を真剣に考えていきたいと思います。

皆さんも良いお年をお迎えください.

今年１年本当に有難う御座いました。。。感謝、感謝です。
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競売物件が増加！？

先日のニュースで競売物件が増えているとのニュースがありました。　これはマンションを売る方にとって「脅威」と考えてください。　

「競売と私が売る中古物件では違うでしょ」と思われるかもしれませんが、それは大きな間違いです。 　　

昔競売といえば「怪しい」「法的に問題がある」「怖い人が出て行かない」こうしたイメージが強かった。　

しかし今の競売は違います。法的な問題もクリアしやすくなった。不法占拠者を追い出すのも簡単。　

さらに、住宅ローンまで使えます。 　

これまで買い手の選択肢は「新築」か「中古」というものでした。　

しかし今後、競売が増加し買うのが容易になったことで「新築」か「中古」か「競売」か？という３つの選択肢になります。 　

ようするに、あなたが家を売るときのライバルが増える。そういう状況になりつつあります。　

こうなるとますます需要と供給のバランスが崩れ売りにくい時代になります。 　

新築分譲が値下げする。安い競売物件が増加。この狭間で一般的な中古物件は勝負しなければいけなくなります。 　　

では、その対策は・・・・・。「売ろうかな？と考えているのであれば早く動く」 売りに出すのが遅くなれば遅くなるほど競合が多くなります。　

よって今はいち早く売りに動くことが優先されます。 　

１月から電話相談も再開します。ぜひ早め早めに情報を収集して動いていきましょう。　
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連年贈与の注意点

Ｑ　将来、子供たちがマイホーム資金等に充てることができるよう、少しずつ贈与していきたいと考えておりますが、知人から「連年贈与」に注意するようアドバイスを受けました。この連年贈与とはどのようなものでしょうか。また問題点を教えて下さい。

Ａ　何年にもわたって繰り返し贈与するものを「連年贈与」といいます。この場合「定期金」の贈与とみなされる可能性があるため注意が必要です。 　　

そもそも、連年贈与が行われる大きな理由として、贈与制度（暦年課税制度）における基礎控除額の有効活用があります。 　　

年間110万円の基礎控除額以内で毎年贈与を続けることにより、贈与税が生じることなく財産を移転できるためです。ただし「定期金」の贈与とみなされる場合、贈与税の取扱いは異なります。 　　

定期金の贈与とは、例えば「20年間にわたって毎年110万円を贈与する」というように、一定期間の「給付を受ける権利」を贈与するものです。 　　

つまり、毎年の贈与が「個別」に行われると考えるのではなく、一定期間の「全体」を一つの贈与として考えることとなるのです。 　　

この場合には、毎年の基礎控除額を利用することができません。　　

上記の例を前提とすると、2200万円（20年間×110万円）を基に有期定期金の評価を行った上で贈与税が課されることとなります。 　　

＜評価方法＞　20年間にわたって毎年110万円を贈与する場合　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2200万円(全体の贈与財産) × 40％(評価割合) ＝ 880万円　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 ※ 評価割合は期間により異なります　　　　　　　　　　　　　

そのため、定期金の贈与とみなされないよう対策しなければなりません。一番に注意しなければならないのは、贈与の都度「贈与契約書」を作成して当事者同士で贈与の内容を確認することです。 　　

贈与は口頭での契約であっても成立しますが、後々のことを考えると贈与の事実が明確となる「書面」は非常に重要です。 　　

その他、「贈与の日を一定とせずに毎年変更する」であるとか「贈与金額を毎年変更する」といった対応も一般的に有効といわれておりますので、これらをご参考頂いても良いかと存じます。 　　

基礎控除額を利用した贈与は大変シンプルな対策ですが、長い目で見れば大きな効果をもたらすものとなります。　　

それだけに、毎年の贈与には十分にご注意された上で実行して頂きたいです。 　　

なお、贈与税の制度には、相続時精算課税制度や、贈与税の配偶者控除あるいは住宅取得資金等の各種特例がございますので、これらの適用も合わせてご検討下さい。
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フラット３５S １％引下げ？

12月初旬に、政府の追加経済対策として「フラット35Ｓ」の金利引き下げ幅を拡大する方針が発表されました。 現在の「フラット35Ｓ」の金利は、当初10年間0.3％が引き下げられることになっています。

以前の「フラット35Ｓ」は当初５年間の金利を0.3％引き下げる制度でしたが、2009年５月に引き下げ期間が10年間に拡大され、さらに長期優良住宅に関しては20年間引き下げタイプが創設されました。

そして、今回は、金利引き下げ幅を１％に拡大するというものです。

2009年12月の「フラット35」の金利で最も低いものは2.6％。これが、当初10年間とはいえ、１％引き下げられると1.6％となります。

都市銀行の10年固定金利期間選択型は当初引き下げタイプでも2.55％ですから、それと比較しても非常に低い金利となります。

借入金額2500万円、35年返済、金利2.6％で実際にシミュレーションしてみると

■現在の「フラット35Ｓ」当初10年間の金利は▲0.3％ですから2.3％、
11年目以降は2.6％。当初10年間の毎月の支払いは、86,716円です。
11年目以降は89,694円となり、35年間の総返済額は、37,314,120円です。

■「フラット35Ｓ」の金利引き下げ幅が１％に拡大された場合当初10年間の金利は▲１％ですから1.6％、11年目以降は2.6％。当初10年間の毎月の支払いは77,777円で、
現在の制度と比較して約9,000円低くなります。11年目以降は87,198円で、約2,500円低くなります。 35年間の総返済額は35,492,640円となり、現在の▲0.3％の制度より約182万円低くなります。

■都市銀行の10年固定金利期間選択型の当初引き下げタイプ（当初期間終了後は　▲１％）で
金利が変わらないと仮定した場合当初10年間の金利は2.55％、11年目以降は3.25％。
当初10年間の支払いは、90,045円。11年目以降は97,266円となり、
35年間の総返済額は、39,985,200円です。

かなり差が出てしまいましたね。

「フラット35Ｓ」の金利引き下げ幅の拡大は、未だ正式に決定していません。
これが決定すると、民間金融機関の10年固定金利期間選択型を利用する方は減ってしまうでしょうね。

当初10年間は「フラット35Ｓ」を利用して、11年目にその時点で有利なローンに借換えするというのも一つの方法ですね。

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ちょっと散歩

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住宅エコポイント導入！？

今年も残すところあと2週間ちょっとになりましたね。

いつも思うのですが、ここからクリスマス、納会、大晦日そして新年と一気にスピードが加速するように感じるのは私だけでしょうか。

さて年末にさしかかり、毎年この次期に発表されるのが来年度の税制改正大綱です。

これは最終的に来年の3月位に国会を通過し、1月に遡って採用されるのですが、ほぼこの時点での内容になるので、皆さんも気になるところですよね。

今年は政権も交代し、民主党もパニクっているみたいで、11日にとりまとめるはずが、今週に延びました。
民主党初の税制改正大綱ですから、私も注目しています。

住宅・不動産関係について、今のところ発表されている中での大目玉は、何といっても住宅エコポイントの導入です。自動車・家電のエコポイントで成功しているので、少なからず私もその内容については期待していたのですが、これも二転三転。

結局は、新築は来年1月1日以降に着工し、補正予算成立以降（3月以降かな？）に引き渡された物件が対象で、条件は住宅性能表示制度における省エネ等級４（次世代省エネ）。住宅エコポイントは30万円相当分とのこと。 リフォームに関しては断熱性能を高めるようなサッシに変更した場合のみ、1枚あたり15000円程度のポイントがつくそうです。当初は、屋根・壁の断熱リフォームも対象だったはずが、施行状況の確認が必要とのことで今回は対象からはずれたとのこと。

よく考えれば窓だけリフォームする人は少ないですよね。当然ながら、外壁周りも検討するはずですし、どうせ足場をかけるなら屋根の補修もと考えるはずです。

こうした工事は一連の作業で1000万円位はコストがかかるはずで、サッシ10枚を換えたとしても、わずか15万円相当のポイントしかつきません。

ちょっと少なすぎやしませんか？と思いました。

200万円程度の車でも、エコカー減税と補助金を利用すれば、おそらくは25万円相当分以上になるはずで、住宅の場合は2000万円の新築で30万円相当分、1000万円以上のリフォームでもサッシの交換だけであれば15～20万円相当分と、比較にならないような気がします。

最終的な税制改正大綱は、おそらく今週中には出てくると思われますが、どこまで具体的に変更になるのか注目したいところです。

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マンションの改修前に売るか？改修後に売るか？

マンションを売りたいという相談を受ける中で「管理組合による修繕・改修工事がありますが、それまでに売るほうがいいですか？工事が終わった後のほうがいいですか？」というご相談がよくあります。 　

私の意見としては「どちらでもそう変わりません」です。 ただし、これには条件があります。　

管理組合で決定している事項であるかどうか？ 　

例えばもう管理組合の総会で決議が取れている「全面的な塗装や補修」確定している事項であれば、売りに出したときに「○年○月より●年●月まで全面的な塗装や補修を行い、マンションがきれいになります」これは堂々ということができます。 　　

よって、きれいなマンションになるというメリットを買主さんに伝えることができる。　

工事終了後でなくても言うことができます。こうなると改修前でも価値は変わらないといえるでしょう。 　

しかし、あくまでも「案」である場合は「そういう案が出ています」程度の情報となり、弱いアピールにしかなりません。決定事項ではありませんので。またこのように改修であればいいですが、ペット不可のマンションがペット可にしようじゃないか、と声が上がってきた。 　

この場合、犬アレルギーでペット不可のところしか住めないという方が買主で来て「いやーこのマンションはペット不可なんですね」と質問があったとき。 　

「ただし、現在ペット可にしようという話が出ているのです。」これは知っていれば言う必要が出てきます。　

あくまで案であり、確定事項ではありませんが　「買う人にとって何がメリットとなり何がデメリットになるのか」は価値観が違うので１００％理解することはできないのです。 　

ですので、売主としては「知っていることは伝えておく」これが自分の身を守ることにもつながります。 　

「何が買主にとって価値の上がることなのか？」を理解しようとするまえにまず知っていることは伝える。

これを意識して頂きたいと思います。

２０１０年にマンション売却をお考えであれば年末前に私と相談して考えをまとめ年末に家族でお話して、年明け早々動けるようにしていただきたいと思います。 　

今後もしっかりと学びを深め、いい情報を提供できるようにがんばります。

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建築基準法規制緩和・エコポイントの基準引上げ

エコ住宅ポイントが始まるかも？！という記事はもう皆さんご存知のことだと思いますが、ここにきてさらに建築基準法の規制緩和とエコポイントの（認定）基準が引き上げられるということがどういうことか...

そして、あわせて知っておきたいことが、民間の金融機関（都市銀行）の10年固定型住宅ローン金利は上昇しているが、フラット35の金利は過去2年間での最低水準を記録したということ。

これが、何を物語るか！今回は多くを語らないことにします。良い点にだけ着目しましょう。（暗い話は引き寄せの法則が発動すると嫌ですので）

建築基準法の規制緩和といっても、建築の仕様基準自体が緩和されて、どんな住宅でも建築が出来るようになるというものではありません。検査などに必要な書類の数が減るだけのことのようです。

特に影響があるのはマンション業界でしょうか。建築基準法が改正されて以降もとくに戸建住宅に関しては支障を覚えたことがありません。

それまでもちゃんとしていただけなのかもしれませんが...

エコポイントの認定基準が引き上げられるというのは、省エネテレビなどは既に現行の省エネ基準をクリアしているので、鳩山エコ政策の実現に向けてという建前と、補正予算の関係にあるのではと思っています。

そろそろばら撒きが本気できつくなったということです。

エコキュートの補助金も廃止される予定のようですし、太陽光発電の補助金に関しても今後１、２年が怪しい動きを見せ始めているようです。

地球環境を考えればこその省エネやエコ推進事業なのは分かりますが、にんじんをぶら下げ、その中に鋭い返しが付いた釣り針を仕込むのだけは、やめていただきたいと本当に思います。

ここで、嘆いていても仕方ありませんが...

とにかく、住宅の着工頭数が増やしやすい政策は多く産業にも良い影響を与えてくれますので、歓迎です。
それを後押しするような、政策は万々歳です。

都銀が金利を引き締めるのは、2011年を見据えているのでしょう。

国はその上に成り立っていて、最終手段の税金という手がありますので、甘く見ているのかもしれません。

公庫復活か？と思わせる金利動向を見せている間に堅実なマイホーム計画の上での夢実現を果たしてください。

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住宅ローンで300万円得する方法

「まずは、住宅ローンの仕組みを知る」　「金利選択を考える」をお伝えします。

今回は、「金利選択」についてお話ししますが、この金利選択の是非については時代背景により大きく変化します。

３年前は、海外のマーケーットの影響により、日本の景気状況は底打ちから日経平均は上昇し１万５千円を超え、日銀のゼロ金利解除など、金利は上昇局面に転じていきました。その時は、固定金利型を選択し、金利上昇のリスクをヘッジする方向性が多く見受けられました。

しかし、２年前の米国発のサブプライム問題、１年前のリーマンショックにより、金利は下降局面に入りました。この状況下では、固定金利という選択は少なく、変動金利主体の考え方に移行していきました。たった３年間という短期間であるにもかかわらず、人の意識は大きく変化しましたし、そのつどメディア、マスコミなどの意見も大きく変化しました。

また、ここ数か月を見ても、民主党に政権交代をしたあたりから、長期金利のトレンドは不安定になり、財政再建の難しさから国債の乱発予測があり、1.5％前後まで上昇を始めましたが、数日前に日銀の10兆円規模の量的緩和政策の発表により、1.2％前後に急降下し、また上昇と不安定な動きです。

いまの情勢下で適切な判断をすることは、困難な時代です。だからこそ、メディアやマスコミや業者などの無責任な一過性の意見を鵜呑みにせず、あなた自身の主体性を持った住宅ローン選択をする必要があります。

その力に少しでもなれたら・・・・と思います。

（１）金利選択の種類住宅ローンの金利選択には大きく分けて３つあります。

Ａ：変動金利型
Ｂ：全期間固定型
Ｃ：固定金利選択型

この上記３つの中から選択をします。ではそれぞれの特色を解説しましょう。

（２）Ａ：変動金利型

＜取り扱い金融期間＞
銀行・信託銀行・信金

＜特徴＞
・通常、半年ごと（４月、10月）に金利が見直しされる
・返済額は５年に１度見直しがされる

【メリット】・（当初は）一般的に低金利・一般的に固定金利選択型への変更が毎月可能なので、金利動向に素早く対応が可能

【デメリット】・将来の金利や返済額が確定していない。・将来金利が上昇すると、返済負担が重くなる

【こんな人にはいいかも！？】
・将来も共働きを続けるので、家計収支に余力があり、早期に完済したい人・金融資産などが多く、将来返済額が上昇しても負担に耐えられる。・金利が横這いもしくは下降局面と考えている人

（３）Ｂ：全期間固定型

＜取り扱い金融機関＞　　
住宅金融支援機構（フラット３５など）

＜特徴＞
・完済まで全期間金利が変わらないタイプ

【メリット】・全期間の返済額がわかっているので、返済計画を立てやすい・相対的に低金利時代は、そのメリットを完済まで享受できる

【デメリット】・金利が変動するタイプに比べ、相対的には高金利・固定期間中は他の金利タイプに変更ができない

【こんな人にはいいかも！？】・子どもの教育資金準備のために計画的に積み立てをしたいので返済額を安定させたい・金利上昇局面と考えている人

（４）Ｃ：固定金利選択型

＜取り扱い金融機関＞
銀行・信託銀行・信金など

＜特徴＞
・２年、３年、５年、10年など、金融機関が設定する期間の中から金利の固定期間を選ぶ・固定期間終了時点で、再度固定金利期間を選ぶか、変動金利を選ぶか選択できる

【メリット】・一定期間は金利が変わらない。・固定期間が短期のものほど低金利

【デメリット】・将来の金利や返済額が確定していない・固定期間中は変動金利等に変更できない・将来金利が上昇すると、返済負担が重くなる

【こんな人にはいいかも！？】・将来買い換えをする予定なので、固定期間は買い換え時期までを目安にすればよい・将来も共稼ぎを続けるので、家計収支に返済余力があり、早いうちに完済できそう・教育費負担増の時期のみ支払額を安定させたい人

（５）あなたに合った金利選択は？上記３つのメリット、デメリットを考えながら、自分自身のライフプランのなかでどう選択するか？です。

結論から言うと金利選択についての正解は金利選択した時点では、ありません。

住宅ローン完済という長く遠い道のりをゴールして初めて答えが出てくるものです。

最近は、住宅ローンを考える中で、「私は変動金利しか考えてません！」と断言する方が、多く見受けられます。

これは、100％ＮＧとは言いませんが、とても不安を覚えます。

現在の変動金利型の実行金利は金利優遇などを差し引くと約１％です。
一方、30年以上の固定金利は約３％です。

支払いに換算すると、5000万円を35年借り入れした場合の月々の返済額は、
変動金利：141,140円／月 　
固定金利：192,425円／月 です。

同じ額を同じ期間借り入れしても月々５万円以上の支払い差になるわけです。

「それならやはり月５万円安い変動金利型を選ぶ」ということになるケースが多いのですが、逆を返せば、今後金利が上がれば、それぐらい（月19万円）の支払いになるという認識をどこかに置き忘れてしまっているケースが多い様に思います。

この場合は変動金利を選択したとしても、月５万円の貯蓄する余力を持たなければ危険です。

またこの余力を効果的に繰り上げ返済の原資にし、リスクヘッジをしましょう。

住宅ローンとの付き合いは長きに渡りです。

「いま払えるから」ではなく「将来も払えるか？」の視点を大事にしましょう。

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2009年

2009年度も残すところ、あと１ヶ月です。今年は変化に富んだ１年でした。

リーマンショックの影響を受け、不動産業界には激震が走り、多くの企業が倒産を余儀なくされました。
１年前には、予想もできないようなことがいくつもありました。

流行語大賞では「政権交代」が選ばれ、変化の１年を象徴していますね。

ものごとが180度変わってきたような気さえします。 民主党の事業仕分けでは、１兆６千万円超の事業が廃止・縮小され、既得権益に蔓延るこの日本の有り様を目の前で見せつけれました。

何事も新しいことをすることは批判も多いのは当然です。

戦後からの高度成長期であった日本の形式や、しきたり、では、すべてが通用しなくなってきているのでしょう。

すべてをゼロに戻し、すべてを考え直すタイミングになってきなのでしょうね。

私自身も、あと１ヶ月を悔いのない様にラストスパートでやり残した事を整理し片づけたいと思います。

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売ることは手段である

今日はちょっとマンションを売る場合の『根本的』な話をしたいと思います。　

電話で相談を受けますと、開口一番 「山内さん、マンションを売りたいのですが。。。。」 　

電話をかけてきた時点で「売る」と決め付けて電話をされてくる方がほとんどです。　 　

しかし、その売りたい理由を明確にしていくと面白いことが分かります。　
それは「売るという選択肢は間違い」の場合もあるのです。 　

ここに売却を失敗する方のほとんどが陥るポイントがあります。　

それは「売ることを目標にしてしまう」ということです。あなたがマンションを売ろうと思った。　
なんの理由もなく、「マンション売ろう！」と思う方はいません。　

必ず「何らかの悩みを解決したいから」マンションを売ろうという話になるのです。 　
「売る」ことは「目標」ではありません。
「売る」ことは「手段」でしかないのです。 　

人によっては、売ろうと思っていたけど相談したら貸すほうがよかった。売ろうと思っていたけど、売らないほうが正解だった。こんなことは多々あるのです。　

しかしそれは経験と知識がないと判断できません。 　　

だからこそ、私やその他の不動産屋さんがいるのです。先日も「マンションを売りたいのです」と相談にこられた方がいます。船橋市のSさんとします。ある悩みを抱えたSさんは「マンションを売るつもり」で相談にこられました。　 　

売ることですべてが解決する。気に入って買って１年も経ってないマンション。売りたくて売るんじゃないのです」このSさんの言葉が忘れられません。　 　

しかし売れる値段が下がっている。よって、売っても住宅ローンが返せずに赤字になって自己資金を出さなくてはいけない。その用意しなければいけない自己資金は４００万円でした。　 　

私はSさんのお話を聞き、Sさんのマンションを売ることで解決したい「悩み」を明確化することにしました。その結果、面白いことがおきました。 　　

Sさんの悩みはマンションを売らずに解決できることだったのです。　

そして、その解決の為に掛かる費用は４０万円程度。 　

この４００万円の赤字を出さずとも、その１０分の１くらいの費用でSさんの悩みはすべて解決できることが私との相談で分かったのです。 　

４００万円の赤字が、４０万円に。Sさんは、私と相談することで３６０万円ムダにせずに済んだのです。 　　

「バカだな～３６０万円だろ、そんなこと考えれば最初から分かるだろ」とあなたはSさんのことを笑い飛ばせますか？ 　

私の見る限り、マンションを売ろうと思っている方の中で、この目標と手段を明確につかんでいるかたはほとんどいません。　

なぜなら皆さんほとんど経験の無いことを、素人判断で進めるからです。これが一番危ないのです。　 　

私と相談をすると「確実にマンションが売れます」とは断言しません。しかし、あなたの悩みを解決したいという「目標」を明確化しそれに一番いい「手段」をご提案することは可能です。 　

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査定って正しいの？？？

今回はマンション売却に役立つ情報をお届けします。

電話相談を受ける中で、よく聞かれるのが「不動産屋さんの査定って正しいの？」という話です。 　

これついては「正しくもあり、間違いもある」という中途半端な答えをしています。 　


なぜか？　 　


査定の依頼を受けるのは、「これから未来に向かって売っていく不動産」
そして、査定の参考にする情報は「過去に売れたデータ」です。 　

「同じマンションの階数違いの部屋が売れてますね。２０００万円です」となった場合、それよりも階数が高ければ２１００万円からスタートしましょう。階数が低ければ１９８０万円からいきましょうか？という査定になります。

これも正しいと言えば正しい。　

しかし、いまから売りに出すマンションが２１００万円が正しいのか？　
１９８０万円が正しいのかは正直な話「売りに出すまで分からない」のです。 　

なぜなら「売れる」のは未来の話だからです。　

また過去の事例が無い場合もあるのです。あとそもそも事例というのは「結果」です。　
過去の事例が売れたときは不景気で、今好景気。そうなればもちろん値段も変わります。 　　


また、事例には「売主の状況」は書かれていません。　

「もうどうしようもないので、安く投げ売った」のか？　
「余裕があるので、高めに出して売った」のか？

分からないのです。 　

そういう意味では過去の事例を参考にする場合「あくまで参考」としあとは売主さんと不動産屋さんでよく相談の上売り出し価格を決めていくのがいいのです。 　

そして、もしあなたのマンションが過去の事例より高く売れた！となれば、今度はその結果が事例となっていくのです。 　

ニワトリが先かタマゴが先か？事例が先か？売った結果が先か？ 　 　

不動産屋さんの査定を受けるときには、査定の根拠をしっかり教えてもらい売り出し価格を決めていきましょう！

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都市銀行4行が住宅ローン12月の実行金利発表しました。

三井住友、三菱東京UFJ、みずほ銀行は、5年固定金利型住宅ローンの金利を3.65％に据え置きましたが、10年固定型住宅ローンの金利は、0.5％上昇し、4.25％と成りました。

これに対しりそな銀行は2ヶ月連続の据置、4.10％で10年固定型の金利を発表しました。
実際にはココから優遇金利が適応されますのでそれぞれ1％～1.7％マイナスされ適応金利が再計算されます。

りそな銀行は元々この優遇率が1.0～1.5％と多幸に比べ低かったので、基準金利で0.15％下回って初めてやっと同等レベルの金利に成ったともいえます。しかし、住宅ローンが始まり固定期間満了時期にさしかかった方にとっては嬉しいことです。

何せ、他行が0.1％上昇させているところを2ヶ月も連続して据え置いているのですからね。

まぁ、実際に0.15％の金利差が10年間でどれだけの金額の差を生むかというと次の様に成るわけです。

3,000万円、金利4.25％で35年借り入れた場合の10年間の内訳。

月額：137,368円年額：1,648,416円10年間では：16,484,160円

では、次に3,000万円、金利4.1％で35年借り入れた場合の内訳

月額：134,637年額：1,615,644円10年間では：1,615,644円

0.15％の違いは月額：2,731円年額：32,772円10年間で327,720円 4.25％での10年後の残高は、25,356,874円4.10％での10年後の残高は、25,242,709円

その差額は、114,165円 0.15％の金利差額は3,000万円の借り入れで当初10年だけで約44万円の差額に成るわけですね。

この差額を多いと感じるか少ないと感じるかは個人差があると思いますが3,000万円の借り入れで10年間で30万円以上の差額に成るわけです。

もちろん支払い金額が変われば元本の減り具合も変わってきます。しかし、今回シミュレートしたのはあくまで都市銀行4行の金利にだけ注目したものです、フラット35の金利は今月も4日の午後に更新されるでしょうから、ここに最低でもフラット35のシミュレートも加えて検討したいものです。

フラット35をシミュレーションを加える場合は団信特約料も加味しないと意味がありません。そしてその場合、10年固定と比較する際には希望的観測を捨て、過去の金利水準を元に最悪のケースも視野に入れ比較すると良いでしょう。

そこから受けるストレスポイントを探し、あなたにあった住宅ローンを選ぶように心がけてください。

フラット35をご利用される場合は、今の時代ではフラット35s適応住宅でないと然程意味はないと考えていただいても差し障りはないと思います。

繰り返しになりますが、これはあくまでも表面的な数字的なお話ですので、あなたのご家族構成や、収入形態、教育資金や老後資金を視野に入れ中長期を見据えた展望の上にマイホーム計画を進めてください。

住宅ローンを考え、そこからマイホームの形を整えていくという住宅取得計画が、あなたと、あなたのご家族を新生活でますます豊かに導いてくれる実現方法となることでしょう。

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狭い道

ある土地物件が売りに出ました。

相場より破格に安い価格です^^;きっと何かあるんだろうなぁと思いながら、見に行きました。

すると、かなり狭い道路を通って行かなくては着かないところにありました。
確かに、道路は狭いのですが何と か普通車でも行ける場所でした。

実は、狭い道といっても微妙な差で大きな違いがあります。
それは、住宅用地なので家を建てることを考えると違いが出るのです。

家を建てるときに、材料を運ぶための２トン車が入るか入らないかで建築コストが全然変わるのです。
２トン車といっても、幅は普通車と同じなので、普通車が入ればほとんどの場合入ります(^^)

もし、道路が狭くて安い土地を選ぶなら、何とか２トン車が入る土地を選びましょう！

そうすればトータルのコストがかなり抑えることができます。

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オール電化かガス併用か！

これは、ある意味永遠のテーマ。しかし、それで考えないのもどうかと思いますがいかがでしょうか？

単なる『　好み　』で片付けられるものでもないように思います。 鳩山首相になって、2020年に90年レベルで温室効果ガス25％削減という目標がありますね。

ガスの場合、燃焼が起こりますのでCO2が発生します。こうなると、ガス併用はその妨げになるのではないかと考えてしまいますね。しかし、本当にそうでしょうか？

今年から販売が開始されたエネファーム（家庭用燃料電池）は水素と酸素を化学反応させ電気と熱を作ります。この仕組みは今自動車界でも研究されていますね。

この際に必要になる水素を都市ガスから取り出す仕組みになっているそうです。ただ、まだ280万円位しますので高価なものとは、言えますが...

280万円だと太陽光発電に置き換えると業者さんを選べば4kw前後は設置可能でしょう。4kwの太陽光発電住宅となると4人家族の設定で考えれば、毎月発電貯金が可能になってくる発電量です。 しかし、ここにはエコキュートが別途必要になってきますね。エコキュートのお値段は概ね40～60万円程でしょう。ここまでを一旦頭において置いてください。

さて、エネファームを搭載したガス併用住宅と、太陽光発電とエコキュートを併用したオール電化発電住宅の他にも省エネ設備を搭載することは可能ですね。ガス併用の場合ですが、エコウィルやエコジョーズがこれに当たります。 エコウィルのお値段は概ね60～80万円、エコジョーズだとその半分くらいですね。

太陽光発電を設置しないオール電化の場合の電力源は全て発電所任せになります。この発電所とは火力発電が約6割、原子力発電が約3割、残りが水力や風力といわれています。 そして、時折問題視されるのが、排熱ロスと送電ロスです。原子力は言わずもがな原子力。火力発電が現在の日本では6割を占めますので、オール電化になったところで家庭からは排出されるCO2は削減できますが、発電所で排出されるCO2は発電比率が同じで普及率が上がる仮定しても、排出量が増えるということになります。

さらに、排熱ロスと送電ロスも比率に合わせ量は上昇するという形になりますね。

こう考えると、極論ですが太陽光発電を搭載していないオール電化住宅は温室効果ガス抑制を阻害しているといえなくもないわけです。

ガスを贔屓目に解説すると、その点に関してはエコウィルは1kwとは言え、発電所からの電力の消費量を減らすことになり、貢献はしているといえなくもないということになり、高効率ガス給湯器のエコジョーズはロス比率が極端に低いので、単なるガス給湯器よりもCO2削減に貢献しているといえます。 さらに上を目指すなら、太陽光発電とエネファームという組み合わせになりますが、現実的にはこのエネファームの燃料電池が8年から10年で交換といわれますので現実味がないといえるでしょう。

ガス会社曰く将来的にはエネファームの実質費用（補助金などを適用した後の差し引いた価格）でエコキュートと変わらない金額まで頑張りたいと話していたことから、今後の価格下落と性能向上を見越して今の段階での設置は、お金持ちさんにお願いしたり、企業さんにお願いしたいところになります。

資金に余裕があったり、住宅に対し投資的視点で取り組めるようでしたら、太陽光発電とエコウィル、エコウィルの寿命が15年程度【だろう】と言われています（もちろん使用状況下によって異なる）から、エコウィルの入れ替え時に、エネファームという考え方もありますね。

さてさて、ここまでは『省エネ住宅』に限ってお話してきました。

実はこれだけでは、本当の省エネ生活ということが実現できません。

この他に考えなければならないことが他にもあるのです。


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売出価格を下げるかリフォームするか？

今日は値下するのか？リフォームするのか？についてお話をします。　 　

売りに出しているマンションが売れない。

この場合単純に「売り出し値段を下げる」ということが対策として考えられます。 　

しかし売りに出している金額が１０００万円を越えてくると、値段を下げると言っても「８０万円」「９０万円」時には１００万円を越える値下をすることもあります。 　

その場合、どうせ値段を下げるのであれば　「その値下げ幅を考えてリフォームをする」というのも一つの手です。 　

例えば「１００万円値下する」という場合であれば、３ＬＤＫ７０平方メートルくらいのマンションであれば「全部屋のクロスとカーペットを張り替えてハウスクリーニング」をしても１００万円までは掛りません。　 　

１００万円値段を下げるのであれば、「１００万円値段を下げる前に、売り出し価格を下げずにリフォームをする」　これと同じお金の計算になるのです。 　

ですから、まず値下をする前に「リフォームをしてみる」とう選択肢も考えていただきたいのです。 　

但し、どんな部屋でもリフォームすればいいという訳ではありません。　

リフォームをすると裏目になるマンションもあるのです。 　

では値段を下げる前にリフォームしてはダメな部屋とは・・・ 　

１、内覧に来ない。
内覧にぜんぜん来ない部屋であれば「内装」の問題よりも「価格」の部分で買主希望者が見に来ていない可能性があります。よって「お金を掛けてリフォームしたのにぜんぜん内覧に来ない・・・・」　なんてことになりかねません。 　　

２、築浅、またはあまり汚れが目立たない部屋 リフォームをしても「変わり映え」がしません。　
よって原状のままで価格を下げたほうが反応がいいでしょう。このような部屋はリフォームするより値段を下げたほうが決着が早いでしょう。また、リフォームするときにポイントとしましては「最低限」にするということ。 　

決してハイグレードなリフォームをする必要はありません。　

もちろん地域性があるとは思いますが、売主としては高額高級なリフォームをして売る必要はありません。 　

ぜひ、ここは気をつけてくださいね。 　

売りに出しているマンションが中々売れずに値下をする。　

そんなときは、「値下するならリフォームを考える」という考えを一つ知恵として知っておいてください。

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完成保証と瑕疵保険の矛盾！！

例年より２日早く、６月10日に関東では梅雨入りしました。でも晴れの日が続いたり雨の日が続いたりと交互にきているような気がしますね。今年の雨量は例年並みか、少ないそうです。早く明けて欲しいものです。

さて、富士ハウスやアーバンエステートが倒産した影響からか、最近ではあちこちのテレビでその被害者を取り上げ、完成保証の大切さを説いてます。

この完成保証は、着工から引渡しまでの請負業者の倒産リスクを保証するものですが、業界の関心事は、10月から始まる瑕疵保険に集中していました。

もともと完成保証同様、瑕疵保証というものがあったのですが、例の耐震偽装事件をきっかけに、建てた会社が倒産しても10年間は構造・防水に起因するものについては、建てた会社に責任があるのだから、保険を義務付けようと法改正されたものです。

保証というものは、民間が任意にできるのですが、義務化にともない“保証”が“保険”に変わり、国土交通省の認定保険団体ができました。いわゆる生命保険とか火災保険の扱いと同じようになったのです。

この瑕疵保険を、一般の消費者に普及させようと国土交通省もやっきになっていた矢先の富士ハウス、アーバンエステートの倒産だったのです。

ちょっと皮肉ですよね。完成保証を扱っていた保証会社も、瑕疵保険を中心とした保険法人として生まれ変わり、時勢柄、リスクの高い完成保証には非積極的になっています。

一方消費者は、瑕疵保険よりも完成保証に敏感になっているというわけです。

本来は、完成と瑕疵は併せて保険化しなければいけないと思うのですが、工事中の倒産リスクについては、完成保証以外に工事の出来高に合わせて支払いを分割させるといった防御策もあり、私たちがコンサルに入る場合は、工事の請負会社との間に入り調整をしています。

完成も瑕疵も請負会社の倒産リスクですが、一般の消費者に近くの工務店の会社の状況などわかるはずもありませんし、ましてや大手といえども、先に述べた会社が例のように、この世の中何があるか、先が見えないのが普通だと思います。

私たちは、こうした不安をなるべくなくすように、常時ご相談を行っております。

お気軽にご相談下さい。

ちなみに帝國データーバンクなどで会社を調べるのもいいかもしれませんね。

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不動産の売却に役立つ情報

【売るか、やめるか】相談をされてきた方に、こうお話しすることがあります。 　

「売るのをやめませんか」と。 　

『マンションを売る』　
このひとつの経済活動ですが、マンションを所有している方なら誰もがすることができる経済活動です。 　

しかし、「売る」という話の前に、ひとつの「ポイント」があります。　
それは「売れるのか」という問題です。 　

例えば１０００万円の市場価格のマンション。　
ローンが１５００万円残っている。 　

このマンションを売却するには、ローンの残債をちゃんと返す為にマンションを売却して、なおかつ自己資金５００万円を用意して銀行に返す必要があります。 　

その５００万円のお金が用意できなければ売れないのです。　
また、「売った後どうするのか？」という問題もあります。　 　

「来年以降の住宅ローンの支払いが不安でマンションを売りたい」　
以前そんな相談をお受けしたことがあります。 　

相談されてきた方は、「売って賃貸に代わりたい」と言われました。
しかし私が厳密に「お金」の部分を計算して、キャッシュフローを明らかにすると「売って引っ越したほうが、キャッシュアウト（現金の支出）が大きい」ということが分かったのです。 　

『ラクになりたくて、売って賃貸に代わったら余計に大変になった』となるところだったのです。　
（ちなみに、このとき私以外の不動産屋さんには『売れ売れ』と言われたそうです・・・・・） 　

もしこの方は売ってしまってたら・・・・あとが大変でしたね。 　

また「買い替えたい」という方でも、その方の年齢や収入。自己資金の有無。　
そして『将来のライフプラン』をよく考えたうえで売ることを考えないと 　

「売らなきゃよかった」ということになるのです。　 　

そういう意味でも、売る前には「お金の問題」をはじめ、多角的に見て　
「売るべきか？」　
「売れるのか？」　
ということは厳しい目でチェックしたうえで動かないとトラブルになります。 　

『よくよく考えたら売らないほうがよかった・・・・』という状態であってもそれが契約後であれば、 　　
最低でも「受領した手付金の倍返し」または「損害賠償」の可能性が十分にあります。　

契約してから「やっぱ売りませんわ～」というのは完全に売主の勝手ですからね。 　

「不動産屋さんが売れって言ったから・・・・」は買主さんには通用しません。　
買主さんに損害賠償または手付金を倍返しした後、不動産屋さんと「争う」ことになりますね。 　　

でも、いくら不動産屋さんのアドバイスがあっても「売主が決断したこと」です。　
不動産屋さんと争っても厳しい結果がまっていることでしょう。 　

そうならない為にも、まず大切なことは　
「売るべきか？」　
「売れるのか？」　
をしっかりチェックしたうえで売却をスタートさせることなのです。 　

そういうときの正しいアドバイスとして私に相談して下さいね。

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フラット35制度拡充

５月29日に2009年度補正予算が成立しました。
それに伴い、「フラット35」の制度拡充が実施されることになりました。

実施される内容は４点あります。

１点目は融資限度額の拡充です。
従来の「フラット35」の融資限度額は売買価格の90％以内で、かつ8000万円が上限でしたが、
今回、売買価格の100％まで引き上げられました。

今までは、自己資金のない方が「フラット35」を利用する場合、売買価格の90％を「フラット35」で借入れし、残りの10％を銀行ローンなどで賄う必要がありました。
今回の改正により、自己資金がゼロでも売買価格の100％を「フラット35」で借入れ可能となりました。

但し、売買価格の100％を借入れする場合でも、返済比率の変更はありません。
年収400万円未満の方は返済比率30％以下、年収400万円以上の方は返済比率35％以下となりますのでご注意下さい。

この100％融資は2009年６月４日以降に融資実行される方が対象となります。

２点目は融資の対象となる諸費用の範囲の拡充です。
今回、新たに融資の対象となる諸費用は、
１．建築確認・中間検査・完了検査申請費用（新築の場合のみ）
２．請負（売買）契約書貼付の印紙代（購入者負担分）
３．住宅性能評価検査費用（新築の場合のみ）
４．適合証明検査費用となります。

これまでも、上記の１・３は売買価格に含まれていましたので、売買契約書に貼付する印紙代と適合証明検査費用が新たに融資可能となりました。

諸費用融資に関しても2009年６月４日以降に融資実行される方が対象となります。

３点目は「フラット35Ｓ」＜20年優遇タイプ＞の新設です。
従来の「フラット35Ｓ」は当初の10年間の金利を0.3％優遇するものでしたが、新たに、当初20年間の金利を0.3％優遇する＜20年優遇タイプ＞の取り扱いがスタートしました。

※従来の「フラット35Ｓ」の詳細はこちらをご参照下さい。
「フラット35Ｓ」
10年優遇の「フラット35Ｓ」はそのまま存続し、＜20年優遇タイプ＞は従来型の技術基準を上回る性能を有することが必要です。

＜20年優遇タイプ＞は2012年３月31日までの時限措置で、取り扱う金融機関は限られています。こちらも2009年６月４日以降に融資実行される方が対象となります。

最後は「フラット35」が住宅ローンの借換えにも利用可能となりました。
従来の買取型では借換え融資は利用できませんでしたが、今回の改正で、「担保評価額の200％」または「借換えの対象となる住宅ローンの残高」のいずれか低い額」まで融資可能となりました。

返済期間は35年から借換えの対象となる住宅ローンの借入日からの経過期間を差し引いた期間が上限です。

借換えの対象となる住宅ローンの当初借入額が8,000万円以下で、住宅の取得費用の100％以下の場合が対象です。

借換えには「フラット35Ｓ」及び「フラット35」＜20年優遇タイプ＞は利用できません。
また、取り扱っていない金融機関もありますので、ご注意下さい。

借換えローンに関しては、2009年６月４日以降に取扱金融機関で申込む方が対象となります。

今回の「フラット35」の制度拡充は2009年６月４日が基準日です。

６月４日といえば、「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」が施行される日ですね。

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お買い得だけど・・・物件引き渡しは無事にできるか？アフターフォローは？

（１）契約後に売主が破綻、手付金の行方は？
（２）手付金等を支払ってはいけない物件
（３）引き渡し後に売主が破綻！保証はどうなちゃうの？？
（４）倒産リスクを回避、軽減する方法


今日はここだけは注意していただきたい、４つのポイント

2008年度から、大手デベロッパーなどの倒産が相次ぎ不動産市況はここ１年騒然とした状況でした。最近では、だいぶ一服感がありますが、私が実務的に感じているところとしては、いつ倒産してもおかしくない不動産会社は多く存在しているのが実状ということです。ここ約２年の不動産価格の下落幅は約30％となっており、デベロッパーの利益は軽くふき飛ばし、売れば売るほど会社の体力が衰えてしまう状況です。こんな中で、借入先の金融機関に対してプロジェクト資金の利払いもできずに、お手上げ状態の不動産会社の中では、開き直るしかないような状況で、既に実態がなく形式だけの会社が存在しています。安くなるから購入するという単純な発想の裏には、様々な落とし穴が待ち構えている場合も少なくありません。ということで、今回は、この様なリスクを回避する方法を考えていきましょう。

（１）契約後に売主が破綻、手付金の行方は？
契約後に売主が倒産した場合には、売主が加入または預託している弁済業務保証金から弁済されるのが一般的です。しかし、すべての場合において、この制度に基づき弁済されるかというとそうでもありません。債権者や債権額などの多さにより、返金されべきて額が減少することがあります。また、不動産取引の場合には、完成物件の場合の手付金が10％超、未完成物件の場合に５％超の場合に「手付金の保全措置」が義務付られています。しかし、一般的にはこの額を下回り、手付金の保全措置を講じていない売買となっているために、泣き寝入りをしなかえればならないケースもあります。 また、民事再生法による手続きになったからといって契約解除を申し立てる場合は、購入者の自己都合による解除とみなされ保全措置を講じていても、手付金は返還されません。よって、今は、売主の財務体質などの動向にも細心の注意が必要です。

（２）手付金等を支払ってはいけない物件
まず、購入予定物件の登記簿謄本を取得してみましょう。この登記簿謄本は物件所在の管轄法務局で取得できます。最近では、法務局はオンライン化されているので物件の地番さえわかれば、他の管轄の法務局でも取得可能です。 登記簿謄本を取得した場合には、権利関係が記載されている、甲区及び乙区を確認しましょう。甲区には「所有権に関する事項」が記載されており、登記簿上の所有者が記載されています。その欄に「差し押さえ」や「仮登記」が記載されている場合は注意が必要です。この場合はあきらかに、売主側は債務に対して支払い不能状態に陥ってしまっているケースです。 また、次に乙区に記載させている事項は「所有権以外の権利に関する事項」が記載されています。これは簡単に解説すると、その物件を担保とした抵当権（借金）が設定されているということです。この担保設定が問題では無く、その債権額に注目しましょう。この額が、現状の取引予定価格を上回っていまっている場合は注意が必要です。この場合に、売買契約が成立したとしても、抵当権が抹消できず、引き渡しが不能になる場合が考えられます。 前述した様な物件取引で売主に対し、手付金などを支払うことは、まず避けた方が良いでしょう。この場合には、仲介会社に手付金を保全してもらうなど、なんらかの対策をしたうえで売買契約をしましょう。お金に困っている人にお金を預けたらどうなるか？予測はつきますよね。今年に入ってから、この様な抵当権を下回る売買は数多くあります。当社でも取引をする場合に、売主さんを説得し手付金を預かるなどにより保全をかけ、安全な取引を心がけています。いまでは、決して珍しくない売買になりつつあります。

（３）引き渡し後に売主が破綻！保障はどうなちゃうの？？
引き渡しは無事できたが、その後に破綻した場合は、基本的にその保証をすべき人物が存在しないのですから、一切の保証は無くなってしまいます。住んでから一定の期間は売主責任を追及し得るものが消滅してしまうのです。ちょっとしたことであれば、自己負担にて賄えますが、これが決定的な欠陥だった場合は大問題です。新築住宅の場合は、平成21年10月引き渡しの物件に対しては、「住宅瑕疵保担保保証制度」なるものがスタートし売主はこの制度の中で、保険加入などが義務付られ、万一、売主が倒産した場合でも、引き渡しから10年以内であれば「構造上の瑕疵」や「雨漏れなどの瑕疵」などは、保険などにより消費者が保護されるようになります。しかし、この平成21年10月以前の物件や中古住宅、土地などの取引には適用がありませんので、注意が必要です。

（４）倒産リスクを回避、軽減する方法
まずは、売主の財務体質などのチェックが必要です。上場会社などの場合は、有価証券報告書などの決算内容をチェックし、危険度を認識することはある程度可能かと思われます。しかし、未上場の企業の場合については、帝国データバンクなどにより調査するしかありません。実状では、なかなか難しいでしょうけど・・・ やはりここでは、最低限として前述した登記簿謄本の読み取りは必ず行い、危険をある程度察知しておくべきでしょう。また、リスク軽減を考える中でも、高額の手付金の支払は避けるべきかもしれません。また、必要以上に売主側が求めてくる場合は警戒しておくべきでしょう。新築住宅などの場合は、売主と施工した工務店の２社から、保証書を取得しておくのも１つの手です。一般的には、売主が破綻した場合には、その施工した工務店は保証してくれません。ここで、２社から保証書を取得しておくとリスクも軽減できる場合もあります。

土地や中古住宅の場合などは、購入前の事前チェックを入念に行い、瑕疵があるのか？無いのか？を事前に調査し、契約前にはっきりと物件の状況を把握しておくことがより重要な時期になっています。

自分は大丈夫・・・・その甘えが失敗を招いてしまうのです。

それと仲介業者さんのアフターフォロー。当社ではないですが、他の業者さんですとその後の相談など意外と聞いてくれないなど、よく耳にする話です。

全部会社が悪いとは言いませんが、その営業マンを探るのも大事かもしれません。

一生の買い物を後悔しないように、妥協せず臨みましょう！！

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契約することのリスク

ジムに通い始めて５ヶ月、今日はトレーニングメニューの見直しと目標の設定でした。　

これまでやったことのないマシンを使ってみましたが、これがこれが・・・・効きます。 　

特に肩を鍛える運動があるのですが、それがめっちゃ効きました。　

朝から肩をプルプルさせながらこのメールを書いています。（笑）

今回は、「契約してしまうリスク」についてお話をしたいと思います。 　　

通常不動産の売買の時、買主が住宅ローンを使う場合がほとんどです。　
中にはまれに自己資金で全額を払う買主さんも居ますが、私の経験上非常に少ない。　 　

買主さんが住宅ローンを使う場合、ローンの審査を金融機関で行います。　
このローンが通らない限り、買主さんは銀行からお金を借りることができません。　

買主さんがお金を借りることが出来ない限り、お金を用意できませんので　当然そうなれば売主さんの不動産を買うことはできません。 そして、この住宅ローンの審査にひとつ問題があります。　

それは審査に時間が掛かることです。 　

買主からすれば、せっかく今買いたい不動産があっても住宅ローンの審査をしている間に他の人に買われては大変です。　 　

先に契約をしておきたい、でも審査が通らなかったら買えない・・・・。　

下手をすれば買えないことで損害賠償に発展する可能性もあるのです。 　　

そこで、その買主の救済策として「ローン特約」なるものができました。　ローン特約とはもし住宅ローンの承認を得られなかったときには、売買契約を白紙解除することができるという条文です。 　

買主が住宅ローンを使う場合の契約では１００％記載されています。またこのローン特約には期間が設けられます。　
「○月○日までに買主の住宅ローンの承認を得られなかったときには、売買契約を白紙解除する」という感じですね。 　

この定められた期間は買主は一生懸命住宅ローンの取り付けにがんばりなさいと言うことです。これは買主からすれば「時間の猶予」をもらったことになります。しかし反対に考えれば、これは売主としては「時間の制限」を掛けられたことになるのです。 　

なぜなら、住宅ローンの審査が非常に厳しそうな買主さんとローン特約つきで契約すれば、そのローン特約の期間まで『他にローンが確実な買主』が現れてもそちらに売ることは当然できません。 　　

さらに契約した買主の審査がもたついても買主にはローン特約で「時間の猶予」　を与えてしまっているので、「この買主ローンが無理じゃないかな～」と　思っても、ローン特約の期間中は売主は売却活動ができないのです。 　

売主として売買契約を締結するとき、このローン特約がある場合こうしたリスクがあることを知ってください。　

これは売主さんが業者の場合にも同じです。

だからこそ、契約前には買主が住宅ローンが通りそうかどうかについて、しつこく確認しなくてはならないのです。　

平成21年税制改正による転勤に伴う住宅ローン控除

Ｑ　　平成21年2月に住宅を購入し、居住していましたが、4月から転勤のため家族全員で引越しをすることになりました。2年間の転勤のため、2月に購入した家は、賃貸に出さず空家のままにする予定です。この場合には、転勤が終了して戻ってきた場合、住宅ローン控除の適用を受けることができるのでしょうか。なお、年末に居住していること以外の要件は満たしております。

Ａ　ご質問の場合、転勤中には、住宅ローン控除の適用を受けることができないと思われますが、転勤が終了し、再度、当該家屋に居住した場合には、住宅ローン控除を受けることができると考えられます。 　　　　　

平成21年の税制改正以前、住宅ローン控除の適用を受けている方が、勤務先からの転勤命令に伴う転居等やむを得ない理由で、12月31日に居住していないため、住宅ローン控除を受けられない場合には、その理由が止んで戻ってきたとき、一定の手続きのもと住宅ローン控除を受けることができました。（「再び居住の用に供した場合の住宅ローン控除の再適用」という）　　　

一方、購入した年に転勤命令等により、その年の12月31日に居住しておらず、一度も住宅ローン控除の適用を受けていない場合には、その理由が止んで戻ってきたときには、住宅ローン控除を受けることができませんでした。 　　　

しかし、平成21年税制改正により、平成21年1月1日以降勤務先からの転任の命令等により居住の用に供しなくなった場合には、一度も住宅ローン控除を受けていなくても、その理由がやんで、再び居住した時は、住宅ローン控除を受けることができるようになりました。（もちろん一度でも住宅ローン控除を受けている場合には、今まで同様、住宅ローン控除の再適用が可能です） 　　

●添付書類　　　　

この適用を受ける場合には、再び居住の用に供した年に確定申告をする必要があります。　　　　
その際には、通常住宅ローン控除を受ける場合の資料のほかに、下記の資料が必要となりますので、ご注意ください。 　　　

・当初居住した年（今回の場合には平成21年になります）において、居住の用に供していたことを証する書類（当初居住していた日が記載されている住民票の写し等）　　　

・転任の命令その他これに準ずるやむを得ない事由により、居住しないこととなった旨を明らかにする書類　　

●控除期間　　　　

最初に居住した年から10年間が控除期間とされます。つまり、適用を受けられなかった期間は延長されないことになります。　　　　
今回の場合には、平成21年から10年間の平成30年までが控除期間となり、実際、適用できるのは、再び居住の用に供した年から平成30年までとなります。　　　　
なお、再び居住の用に供した日の年に、その家を賃貸していた場合には、その年は住宅ローン控除の適用を受けることはできず、その翌年から適用することができます。

ファンの皆さんお願い！Ｇ・阿部弾返して

6日の朝、父方の祖母・喜代子さんが７８歳で他界した。試合前からいつもと変わらない様子で準備をしていたが、胸中は「なんとかしたい」という思いでいっぱいだった。

「めちゃくちゃ、おばあちゃん子だったので」と声を震わせた阿部。亡き祖母の霊前にささげたい。ところが、そのホームランボールが手元にない－ってわけで、阿部から異例のお願いだ。

記念のボールを拾った方は、巨人球団本部（ＴＥＬ０３・３２４６・７７３３）まで連絡をお願いします。くれぐれも番号のお間違いのないように。

お願い致します。当社社員一同

地震保険の保険金額はなぜ半額なのか？

平成19年度から、地震保険料の所得税控除がスタートしました。（5万円限度）。20年度からは住民税からも25000円を限度に控除されます。これには地震保険の加入促進と言う意味合いが強いことは想像の通りです。ちなみに2007年の地震保険の世帯加入率は全国平均で21.4％となっています。

ところで、皆さんは、地震保険は火災保険とペアでないと掛けられない事。しかも保険金額の上限が火災保険の半額（または最高5000万円）までであることはご存知だと思います。

しかし、何故半額までなのか、お考えになったことがありますか？

日本は地震国です。過去の統計から見れば、大きな被害をもたらす地震はそれがいつかは分かりませんが、必ず来ます。しかも地震の発生は広範囲にわたるため、一旦地震が起きれば其の被害も甚大・かつ広範囲に及びます。

しかし万一地震が起こったとき、それに伴う被害の補償は、保険会社単独でカバーできる規模ではないため、国の地震再保険特別会計より再保険費用の一定割合を充当する形で日本の地震保険制度は維持されています。

このように国が支える地震保険であっても、実際には火災保険を新価でかけた場合、地震で家が全壊しても、地震保険では新価の半額までしか保険でカバーすることが出来ません。しかも支払は時価が限度となっています。

つまりは、カバーできない残りの５０％は、国の力をもってしても制御できない野ざらしのリスク、ということになります。

地震保険は、なるほど補償割合に比して掛け金が割高だとよく言われます。確かに保険金額1000万円に対して、木造建築の場合、東京・神奈川で掛け金が年間３１，３００円、千葉で同じく３０，６００円、埼玉で１８，８００円です。火災保険に比較して倍以上の掛け金です。

火災保険に対する地震保険の付帯率が全国平均で４４％(2007年)でしかないのは、そんなところにかなりの理由がありそうです。

しかし保険は本来加入者が多く、事故率も低ければ掛け金は下がります。つまり掛け金は或る意味でリスクのバロメーターなのです。

そのことを思えば、地震による損害リスクは国が支える保険でも５０％しかカバーできないほど大きいのです。いざ被災した場合、半分しか補償されないのではなく、半分でも保険でカバーされればどれだけメリットがあるかを考えるべきです。

現在では、品確法に基づく「免震建築物」、または「耐震等級３」の建物の場合、３０％まで、保険料が割引されるようになっています。

ここ数年、国の肝いりで、『200年住宅』や『長期優良住宅』の普及が叫ばれていますが、二酸化炭素の削減効果など環境へのメリットとあわせて、地震保険のカバー率引き上げにどれほど貢献できるか注目したいところです。
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